商铺170万,全款购买,一年租金14万,划算吗?

问:商铺170万,全款购买,一年租金14万,划算吗?

商铺170万,一年租金14万在目前这个市场下应该是挺划算的。但是要考虑几个问题:

1.商铺的地理位置,一个商铺的地理位置关系到他以后的发展,一般商铺最好选在临街的闹市区或者商业区,如果在社区附近或者写字楼个人认为没有什么必要。

2.租给什么样子的群体,商铺这种一般第一家做的不好,会影响到以后的收益,容易租不出去,内行的有的就比较看重风水不容易租,外行租了又是倒闭,就是一个恶性循环。

给你举两个我亲身经历,某四线小县城全款100万买了吾悦广场外围的一间店面,宣传的时候一个月可以租多少多少钱,实际买下来已经空置了第三年了,第二个就是社区旁的一家店自己家开的五金店,勉强维持生活,但是隔壁家三年已经换了四个人家了,没人敢接盘。

170万的商铺一年出租能有14万,我表示不信,欢迎来打脸。

170万元的商铺,全款不需要贷款,一年租金能达到14万元,年收益率能达到8.235%,只需12年就能回本。如果不是开发商返租或包租的话,确实非常划算。


之所以强调不是开发商返租,是因为返租的租金不能真实体现市场租金价格,而且开发商卖完房子后离开,一旦没两年就停止返租,维权会非常麻烦,合同里面只需留下一些歧义,即使走法律途径也得不到赔偿。


抛开返租包租的问题,剩下的就是看看周边环境如何,是不是附近的商铺都能租出这样的高价,周边人气高不高,交通是否便利。如果满足了这些条件,这个商铺确实很划算。


如今保本的理财方式年收益率超不过6%,既然手上资金充足,并且租售比这么高,投资商铺就是比较好的选择了。


财智成功曾经说过,2018年将是房价降价元年,未来三年全国房价会有普遍30%以上的降幅。所以在购置房产上要格外慎重,充分了解周边环境,以及开发商资质、口碑。


如果商铺确实能达到8%的年回报率,那么持有人是不会轻易出售的,不管是第一手的房东还是开发商,一般都会提高售价。


实际上,按照当前房价来说,租金回报率能达到5%都比较困难了,8%简直就是奇迹。买的早确实到现在很赚钱,到现在再买回报率普遍很低,并且今后再想出售就难了,高位接盘,再找接盘侠的难度可想而知。


总之,在当下要注意风险,不要盲目投资,尽量稳妥。如果没有靠谱的项目,持币观望是更好的选择。

我自己有两套商铺,一套上海,一套苏州,目前都是50%首付,50%贷款,以租还贷,每月有所盈余的状态。所以可以给你一些建议!

商铺的投资就是看租金回报率的,因为商铺的买卖交易税费太高,自身的升值所带来的收益可能非常低,因此,租金第一,地段第二,其他的都是辅助考虑!

第一个重点:为什么说商铺以租金回报率为主,而不是看升值率呢?

一套商铺想要卖出,要交这些税:

1)营业税:(评估价-原价)*5.5%

2)土增值税:(评估价-原价)*30%至60%(注:点税率四级累进按差价越 税率越高税率别30%、40%、50%、60%)

3)个人所得税:(评估价-原价)*20%

从中,我们可以发现,占比最高的就是土增值税!

假设你的商铺是170万买入的,到时候涨到350万想要卖出,其中的180万升值的空间要交去整整一半左右的增值税,是不是非常恐怖???

第二个重点:我们来看一下你这套商铺的租金回报率!

知道了这个道理,那么我们就来算一笔租金回报率的账!!

商铺170万,全款购买,一年租金14万,意味着你的租金回报率就是14万÷170万=8.2%左右,我觉得,租金回报率OK!

因为一套合格商铺的租金回报率必须满足6%以上!道理非常简单,现在市面上的保本理财都能够做到6%左右,商铺投资成本那么大,如果连这个都跑不赢,还有投资的必要吗?况且后续的麻烦事还特别多。

第三个重点:在满足租金回报率之后,我们就要考虑其他几个方面了:

1.必须能够重餐饮,因为现在电商冲击很大,但是餐饮和体验类消费还是离不开实体,所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素!

2.一楼沿街的底商,从出租率和租金回报率来看,地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎!买商铺不比买房,有时候差十几米,甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的!

3.不要买包租形式的商铺,里面的猫腻太多!

4.买离自己家近的商铺,这样一来管理起来更方便,有问题也能第一时间到达!

5.尽量不要买商场类商铺,如果一定要买记得买大品牌,有实力的!要不然很容易成为“鬼城”!

第四个重点:实体商铺有前景吗?

如今的人们都不太喜欢逛街了,大家都网购,中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑,房价下跌。原先单纯投资商业地产的人,不仅没有收到超额收益,反而资产损失点点。

但是任何互联网的发展都离不开实体,如果脱离了实体,这些都是虚的!并且我们观察日本这样的发达国家,也不是实体干掉了电商吗?

所以说,商铺投资还是要眼光放长远,十年前实体被电商冲击,但是谁又能保证十年后,实体不会卷土重来呢?要知道,任何投资都是有周期的!

第五个重点:贷款还是全款?

不差钱可全款,省心!有更好的投资资源,或者差钱,可贷款!

那么我们来算一笔账:

假设一个商铺的总价为300万,贷款150万的月供为16200元左右。

那么以7%的商铺租金回报率来计算:

300万的商铺一年就是21万;

一个月就是17500元;

完全覆盖了月供还款,还有结余。

这就是利用银行贷款,帮你赚钱的方法之一,有那么好的资源,为什么不用呢?要知道银行5%左右的贷款基本都是指的房贷,这是一种良性贷款,也是老百姓能够在目前市面上找到的、最合理、最好、贷款时间最长、利息最便宜的借钱方式了。

所以,懂得利用贷款去投资,去增值,给财富加油的人,其实更容易财富自由!

总结

不得不说的是,商铺“一铺养三代”的时代已经结束了,但是好的商铺“一铺养一代”还是没有问题的!

只要你的商铺能够满足一个合格的租金回报率,并且地段,人流还有其他的辅助条件都成熟,那么是完全可以投资的!

当然了,如果你并没有满足这些必要的条件,而是因为商铺便宜去盲目买入,那结果很有可能就是“三代养一铺”了。

所以,投资商铺,眼光要犀利,更要耐得住性子等待好铺子的出现。而你这套商铺170万,,一年租金14万,从回报率上来看,没问题!

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记得年轻那会售楼(好多年了),商业10年以内能收回成本的就是投资相当成功的。10年到15年算是投资理想的了。15到20年的合理投资。商业的运作,一部分靠眼光,靠运气,最主要还是看整个项目的规划,商业运作的效果。真实案例讲几个身边发生的吧,1舅舅20年前买的门面房25万,到去年收租金15万,今年拆了500万。2一个五金机电城,七八年前80万买一百平,市场运作的好,一房难求,租金也在15万以上。上面两个的投资回报率就是很成功的了。3我当初售楼时候卖出去的很多门脸房,到现在我偶尔路过看还有很多空的,压根七八年就没租出去过。

从租售比上看,是完全划算的,租售比达到了8点多,差不多12年收回成本,现在能有这么高的回报率的不多。不过先要搞清楚几个情况,这个商铺是一手的还是二手的?到底是不是真的年租金有14万,还有这个商铺的预期是向上还是向下的趋势?如果是真实的,都了解清楚了,那么这个商铺还是很值得投资的。如果只是开发商给你画的一个大饼,或者是转卖给你的人自己说的,那么就要好好的考虑,好好的分析一下。总之,14万的租金170万的房款值不值,主要看租金的回报率和商铺本身是否会升值。


我们现在所租的门店,150个平,房东14年8月买的,92万,第一年房租6.8万,第二年7.5万,以后这几年一直8万。这两年生意不景气,房租暂时没有上涨。我们右边的和我的一样大,被一家药店从一个开超市的手里撬过来的,房租直接给开到11万。购买的时候两间门店价格一样。

从目前租的价格来看,小面积的门店收益率要好于大面积的。我左边的门店75个平,只有我的一半大,房东开价5.8万,现出租5.3万。而马路对面30个平的小门店,租金2.4到2.8万不等。

我所在的是西北五线地级市,社区底商,还不是什么繁华商业街。

辛辛苦苦一年,就养活的个房东和店员,自己都快要喝西北风了。这样的现状,不知道还要持续多久。

作为一个财经工作者,我觉得如果这是真实的商铺投资回报率,那是相当不错了。

因为170万元投资,每年14万元租金,投资回报率为8.24%,这个商铺只需要12.14年即可收回全部成本。当前经济不景气,能够达到如此高的投资回报项目已经很难得了。

但是要考虑几个问题:一是不能属于开发商商返租的那种形式,因为那种形式开始两年返租高,而几年过后开发商楼盘开发完工,走人了事之后,租金就很难保证,而且还有可能陷入要官司很难赢的尴尬境地。二是防止别人忽悠,可能实际上的投资回报并没有这么高,这得认真考察,不能盲目投资。三是注意周边其他商铺的实际租金,还要看周边其他配套设施,比如交通、人流量、商业繁华程度等等,在觉得不错之后才可投资购买。

在确定这个方面问题之后,再出手购买也不为迟。祝投资成功!


划不划算就要看你商铺未来的升值的潜力,以及你的投资机会成本。

下面我们就通过把你投资商铺,跟你购买银行理财产品做一下简单对比,假设购买银行理财产品的年化收益是5%。

单纯从租售比上来看,你投资商铺还是很划算的。

你这个房子的租售比目前是1:120,现在国际通用标准是1:250,所以你这个臭比还是相对比较可观的。

170万的商铺,一年14万的租金,相当于年化收益是8.23%,这个收益率跟目前的信托投资差不多,要比银行存款以及银行理财收益高很多。

如果你一直能维持这个收益率,而且未来房价还有一定的升值空间,那我觉得投资绝对是划算的。

我们通过对比就知道了。

假如你170万不是买商铺,而是用于购买银行理财产品,那一年的收益大概是5%左右,也就是说要比你投资商铺的收益少3.2%。

下面是你把170万用购买银行理财产品以及用于投资商铺的资产累计情况。


可以看出,在你房子不降价的情况下,你投资该商铺的时间越长,你获得的收益就比你把钱用于购买理财产品的收益大。

当然如果未来租金或者房价下降,那你的投资收益就要打折了

我们先来假设一种情况,就是你的租金不变,房价每年下跌2%,那两种不同方式的投资收益如下:



可以看出在不考虑复利投资的情况下,如果未来你的房租不变,不涨也不跌,房价每年下跌2%,那你的投资商铺的收益还是更划算。

但在实际情况下,一般房租跟房价都是成正比的,假如房价下跌了,那房租一般也会跟着下跌。

所以我们再来看一下第二种假设,假如未来房租跟房价每年都下降2%,那两种不同的投资方式,收益如下:



从这个表可以看出,未来你商铺的价格与租金同时下降2%,那投资商铺还是更划算,至少前28年投资商铺的收益要比你购买银行理财产品收益高。

当然有可能未来出现一些极端的情况,比如未来你商铺价格每年下降5%以上,房租每年下降2%,那两种不同的投资方式收益如下:



那前5年投资商铺还是比投资银行理财产品收益更高,但是五年之后,你投资商铺的收益就不划算了,因为从第6年开始你购买银行理财产品的收益,比你购买商铺的收益要高。

当然上面我们所举的这个例子,只是一个相对参考,具体还要看你替代的投资产品收益,如果你有其他更好的投资渠道,比如年化收益在8%以上,那我认为其他投资渠道就要比投资商铺更划算。

投资商铺是当下最愚昧的投资!

我2011入手一个滨江路黄金地段商铺,135万,入手开始便租出去7.2万每年,现在租金还是如此,且黄金地段因为滨江路政府改造,临江商业门面全部强制关停(政府工程),导致我们对面门面生意也一落千丈。最要命的是,你想变现,根本无法变现,即便是原价,转售税高死人,大概30万左右。所以,门面就烂在手里,随遇而安。也不知何时能变现?何时能提升商业价值?八年前,如果同样的价格买两套房子,现在不知道翻了多少,而且变现相当容易!

现在的电商,淘宝,天猫,饿了么,美团等等,已经让很多人的消费观念变了,一个月不上街,家里可以变着花样吃东西,可以穿最时尚的衣服。人不走出门,商业不流通,商铺的生意更是一落千丈!好多有名的商家,关了全国不少的店铺,比如李宁,播牌,意尔康等等。商家生意不好,导致商铺回收租金困难!

反正,现在投资商铺是最前途未仆的,网络经济是弄潮儿,实体经济夹缝生存!

如果有钱,真不如投资保险公司的商业年金信托保险,随时可以领取随时可以变现,保单随着时间复利增值,而且财富承继也有指定受益人没有继承风险。


购买商铺主要考虑两个方面:一是未来的房价走势,二是租售比(投资回报率),我们分开来说:

一、房价未来的走势:

房地产经过一二十年的高速发展,目前房价已经处在历史的高位,个人认为未来大的趋势大概率是高位震荡下行,至少,上涨的空间不会太大,当然,从我国的国情来说,希望房价大跌也不太现实,所以,如果你指望通过房价的上涨来赚大钱,我觉得也不太现实。

现在投资商铺其实风险还是比较大的,尤其是三线以下的小城市,新建的大小商圈到处都是,商圈已经过度饱和,而一般四五线城市的人口是净流出的,再加上商圈分散,真正能做起来的商圈很少,所以,投资商铺还是要非常谨慎,总的来说,一二线城市的商圈风险小于三线以下小城市,传统的成熟商圈风险小于新建商圈。

二、租售比(投资回报率):

170万、年租金14万,投资回报率达到了8.23%,我不知道这个回报率是开发商宣传单上面写的,还是你真实租出的租金,如果是开发商跟你这样宣传的,那你最好是查看一下周边的人流和入驻率等情况,最好是打听一下周边的租金水平,如果跟开发商宣传的差不多,那这回报率还是不错的,如果周围的出租情况不好,那说明开发商说的这个回报率水分比较大,你自己要小心。

由于未来房价再大涨的可能性很小,这就意味着你以后可能靠租金赚钱了,如果回报率太低或者租不出去,那还真不如把钱存定期呢,至少不用操心,而且利率也不算低,碰到其他好的投资机会可以随时支取!

以上是我的个人观点,欢迎大家留言讨论~

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